Lors du transfert de propriété, vous devenez, en principe, propriétaire du bien immobilier espagnol, mais attention ce n’est toutefois pas suffisant !
Il est nécessaire de réaliser encore certaines démarches pour être réellement considéré comme propriétaire d’un point de vue juridique. Citons, entre autres, l’enregistrement au cadastre.
Il est bon de savoir que la loi espagnole reconnaît le propriétaire du terrain comme étant également le propriétaire des constructions qui s’y trouvent ou qui y sont bâties. De plus le terrain sert de garantie pour les hypothèques et les emprunts.
Lors des transactions de terrains, vous devez avoir la certitude que le terrain est inoccupé et libre de toute hypothèque ou autre dette car une fois propriétaire, vous êtes le premier responsable des anciennes hypothèques et dettes contractées par le propriétaire précédent.
Les étrangers qui veulent acquérir un logement en Espagne pensent, à tort, être propriétaires dès la signature du contrat de vente.
C’est totalement incorrect.
Vous devez absolument savoir qu’avant de poursuivre une transaction immobilière, il faut vous informer sur le vendeur.
Vous devez notamment savoir s’il est l’unique propriétaire juridique de la propriété et s’il existe encore des hypothèques ou autres dettes impayées en vigueur sur la maison ou sur le terrain.
Il vous faut demander au vendeur une copie de son acte de propriété (= escritura) dans lequel doivent figurer le nom du propriétaire, son adresse officielle et le numéro d’enregistrement du bien immobilier au cadastre.
Il est recommandé de confier la copie de cet acte (=copia simple) à un conseiller juridique (par exemple votre avocat ou le gérant de vos affaires) et de lui demander de vérifier ces données auprès du cadastre (voir détails ci-dessous).
L’avocat écrira dès lors au cadastre et demandera les renseignements requis. Les instances concernées fourniront ensuite tous les détails nécessaires sur le bien immobilier comme les limites du terrain, le nom du propriétaire actuel et le cas échéant du co-propriétaire, les hypothèques et dettes sur la propriété, le bail et/ou la plus value, l’impôt à payer pour le transfert de propriété ainsi que les autres taxes dont il fait l’objet. L’objectif de la démarche est de vérifier que toutes les dettes rattachées au bien immobilier ont été réglées.
Cette première recherche cadastrale doit avoir lieu bien avant la transaction finale du bien immobilier pour éviter des problèmes ultérieurs. Si tout est en ordre, vous pouvez vous lancer dans la négociation et discuter avec le vendeur de tous les détails concernant le bien immobilier tels que le paiement des impôts locaux et courants , les vieilles factures de téléphone, l’énergie et autres frais à payer ou encore le prix final demandé.
Avant de signer l’acte de vente en présence d’un notaire, l’acquéreur et le vendeur signent ensemble un contrat privé (= contrato privado de compraventa). Le vendeur peut signer le contrat personnellement ou donner procuration à son courtier.
Il est également possible de sauter cette étape et comme pour l’acte de vente, de le faire signer chez un notaire. Si vous payez à l’avance un acompte, il faut alors rédiger et signer un contrat privé. Vous pouvez aussi signer une sorte de contrat de réservation avec lequel vous payez un petit acompte pouvant aller de 300 à 600 euros.
Grâce à cet acompte, vous vous réservez un délai de 30 jours pour acheter le bien immobilier. Dans la plupart des cas, vous perdez cet acompte si vous renoncez à un achat définitif. Vous avez aussi la possibilité de signer un contrat d’option (= contrato de opción de compra) .
Ce n’est pas un contrat de vente contraignant, mais vous devez généralement verser un acompte de 10% sur le montant du prix de vente de la propriété et vous risquez de le perdre si vous ne réalisez pas l’achat dans les délais convenus.
L’acte notarié de propriété en Espagne est appelé brièvement l’escritura. Lors du transfert de propriété un traducteur, un conseiller juridique ou un avocat parlant une langue maîtrisée par l’acquéreur doit être présent. L’acte de vente comprend les informations suivantes :
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